ТЕНДЕНЦИИ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ
Кокорин В.В.
27.06.2008 г.

В процессе строительства возникает множество разнообразных хозяйственных отношений и лучше, если они будут оформлены надлежащим образом. Все, включая приобретение прав на подлежащий застройке земельный участок, проведение изыскательских работ, выполнение проектных работ, строительство, поставка материалов, авторский надзор и экспертное обследование регулируется договорами. При этом каждый из договоров, регулирующий указанные отношения, имеет свои особенности, о которых следует знать.

Так, например, договор приобретения земельного участка должен быть зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы, проведение изыскательских работ будет необходимо оплатить независимо от того устраивает вас или нет результат изысканий, для надлежащего выполнения проектных работ большое значение имеет правильно сформулированное задание на проектирование, договор подряда на строительство должен быть исполнимым, при заключении договора поставки необходимо учитывать удорожание материала и т.д.
Отдельного внимания заслуживает договор об исполнении функций заказчика-застройщика, которым регламентируется организация строительства, а также инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве, которые в большей степени регулируют финансовые отношения сторон. Свои особенности имеют государственные и муниципальные контракты, заключаемые по результатам проведенных конкурсов (аукционов) на выполнение работ для государственных и муниципальных нужд.

Экзотическими, но все же встречающимися в последнее время, являются концессионные договоры и договоры о развитии застроенной территории. А вот агентские договоры, которыми ранее пытались пользоваться в строительстве для уменьшения налогообложения, в последнее время встречаются все реже. И это правильно – в полной мере заменить договор подряда агентским договором или, что еще более несуразно, договором возмездного оказания услуг, невозможно. Также редко используются смешанные договоры и договоры простого товарищества.

Общая тенденция развития договорных отношений – это рационализм и конкретика, исключение из текста договора всего лишнего и витиеватого, при более точном определении обязательств сторон. Пышные фразы и полное цитирование статей Гражданского кодекса, свойственные договорам второй половины 1990-х годов, сейчас неуместны. Действительно, нет необходимости переносить в договор все, что содержится в законе – в договорах наиболее важна позиция сторон в отношении диспозитивных норм законодательства, тогда как императивные нормы будут действовать независимо от того, что написано в договоре. Однако и излишне краткий, куцый договор, как правило, гарантирует неопределенность в отношениях сторон, что нередко заканчивается конфликтами. Также следует учитывать, что в последнее время все больше конфликтов разрешается в суде, где текст договора истолковывается дословно, в связи с чем, еще одно требование к договору – однозначность используемых в нем формулировок и отсутствие внутренних противоречий.

Таким образом, общие требования к договору можно сформулировать следующим образом: это не противоречащий законодательству, содержащий существенные условия и по возможности краткий документ, позволяющий достоверно определить намерения, права и обязанности участвующих в нем сторон.

Рассматривать в пределах одной публикации особенности и случаи возможного применения всех упоминающихся выше договоров – нереально, поэтому приводимые далее рассуждения будут касаться только договора подряда, как наиболее востребованного строительным рынком.

Общие положения законодательства о договорах изложены в Подразделе 2 Общей части обязательственного права Гражданского кодекса РФ (ст.ст.420-453), положения законодательства о подряде – в главе 37 Гражданского кодекса РФ (ст.ст.702-768). Из анализа указанных положений законодательства следует, что договор подряда является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим, сторонами которого – заказчиком и подрядчиком, в общем случае, могут быть любые лица. Предметом договора подряда является выполнение подрядчиком определенной работы, завершающейся результатом, имеющим овеществленную форму. Обязанность подрядчика – выполнить по заданию заказчика обусловленную договором работу и сдать ее результат заказчику, обязанность заказчика – принять и оплатить результат работы.

Договор подряда имеет несколько разновидностей, среди которых есть непосредственно договор подряда, договор бытового подряда, договор строительного подряда, а также договоры подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и подрядные работы для государственных нужд.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором (ст.740 ГК РФ). То есть, не каждый заключаемый строительной компанией договор должен являться договором строительного подряда, в отношении которого действуют специальные положения ГК РФ.

По договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика и к отношениям сторон по договорам такого рода, не урегулированным ГК РФ, применяются положения законодательства о защите прав потребителей (ст.730 ГК РФ). Таким образом, например, при ремонте квартиры или строительстве коттеджа для частных некоммерческих (личных) нужд заказчика следует учитывать требования законодательства о защите прав потребителей, устанавливающего дополнительные права для заказчика и дополнительные обязанности для подрядчика (исполнителя).

Если приведенные выше свойства договоров не применимы к возникающим между сторонами отношениям, их отношения должны определяться простым договором подряда, регулируемым только общей частью соответствующего раздела ГК РФ. Исключением из этого являются договоры подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, а также договоры на подрядные работы для государственных нужд, которые в данной статье не рассматриваются.

Договор считается заключенным при соблюдении двух необходимых условий: сторонами должны быть достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора, а сам договор по своей форме должен соответствовать требованиям, предъявляемым к такого рода договорам (ст.ст. 432, 434 ГК РФ).

К числу существенных относятся следующие условия договора: о предмете договора (применительно к данному случаю – перечисление подлежащих выполнению работ); условия, в отношении которых имеются специальные указания в законах или иных правовых актах о том, что они являются существенными либо необходимыми для договоров данного вида; условия, в отношении которых по заявлению любой из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На практике, при заключении договоров, на мой взгляд, необходимо обращать внимание на следующее:
• Юридическое лицо, с которым заключается договор, должно действительно существовать и быть надлежащим образом зарегистрированным, а гражданин, с которым заключается договор, должен быть тем, кем он представляется и, разумеется, дееспособным. Также указанные лица должны обладать правом на то, чтобы принимать решения в отношении строительства или ремонта объекта производства работ.
• Договор от имени юридического лица должен быть подписан уполномоченным на это представителем юридического лица. Договор, подписанный неуполномоченным представителем, может быть признан незаключенным.
• Предмет договора должен быть указан конкретно, позволяя однозначно идентифицировать подлежащие выполнению работы. Недостаточная определенность предмета договора, особенно в договорах бытового подряда, приводит к расширенному толкованию этого условия договора заказчиком, что, разумеется, невыгодно подрядчику.
• Срок исполнения работ следует определять исходя из реальных возможностей, с небольшим запасом, с учетом технологии строительства или ремонта, а также с учетом требующегося времени для поставки материалов и комплектующих изделий. Установление, в угоду заказчику, слишком коротких сроков выполнения работ приводит к нарушению технологии, просрочке выполнения работ, снижению их качества и, соответственно, к обоснованным претензиям.
• Стоимость выполнения работ или способы ее определения должны быть указаны в договоре. При этом, если в общем случае для договора подряда законом установлено, что "цена работы может быть определена путем составления сметы" (ст.709 ГК РФ), то в отношении договора бытового подряда, согласно законодательству о защите прав потребителей, составление сметы по требованию любой стороны обязательно (ст.33 Закона РФ "О защите прав потребителей"). В отношении договоров строительного подряда составление сметы является обязательным (ст.743 ГК РФ). Стоимость выполнения работ (цена работы, смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой. При определении в договоре твердой цены работ, особенно в долгосрочных договорах строительного подряда, следует учитывать инфляционные процессы, то есть удорожание материалов и работ за время исполнения договора. При установлении договором приблизительной цены работ, следует оговорить основания и процедуру изменения договорной цены. Право подрядчика требовать пересмотра сметы по договору строительного подряда установлено ст.743 ГК РФ, по договору подряда – п.6 ст.709 ГК РФ.
• Поставка материалов для производства работ, если договором не установлено иное, возлагается на подрядчика, который несет ответственность за их качество. При этом, учитывая, что договор подряда выполняется иждивением подрядчика (ст.704 ГК РФ) и заказчик оплачивает конечный результат его работ, отчеты о закупках материала, если иное не предусмотрено договором, подрядчик предоставлять заказчику не обязан.
• Соглашения сторон об изменении объемов работ, особенно о производстве дополнительных работ, об изменении в связи с этим сроков выполнения работ, в обязательном порядке должны совершаться в письменной форме. Пренебрежение этим правилом всегда оборачивается против подрядчика.
• По завершении работ необходимо составить и подписать акт приемки заказчиком выполненных согласно договору работ. В случае необоснованного отказа заказчика от подписания такого акта, рекомендую составить указанный акт с привлечением независимой экспертной организации, которая освидетельствует результат выполненных работ.

Разумеется, указанное выше это самый общий подход к описанию договоров подряда и их особенностей, самые общие указания на то, что необходимо учитывать при заключении таких договоров. В каждом конкретном случае заключения договора подряда необходимо учитывать все обстоятельства предполагаемого выполнения работ.

В разделе нашего сайта "Полезная информация" находится несколько шаблонов договора подряда. Два из них простейших, адаптируемых к конкретным условиям выполнения небольших работ. Дополняя, а в необходимых случаях изменяя эти шаблоны, любой подрядчик или заказчик сможет составить подходящий ему проект договора и приложений к нему для несложных работ.

В иных случаях, когда требуется договор на осуществление длительных и крупномасштабных работ, рекомендую составлять документ, детально устанавливающий права и обязанности сторон. Как правило, такой договор занимает 8…10 страниц и содержит приложения.